top of page
  • makhoulweb

מס שבח

עודכן: 15 ביוני 2022




מה הוא מס שבח?

מס שבח מחושב בעת מכירת דירה או כל מקרקעין כהגדרתו בחוק, והוא מתייחס לרווח ההון הנוצר בעקבות המכירה. המונח "שבח" נובע מההשבחה שנעשתה בכנס, כלומר - ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה לבין המחיר בו נקנתה הדירה על ידי המחזיק הנוכחי בנכס, עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס (כולל שכר טרחה לעורך דין על עסקת הקנייה, עמלה למתווך {עד 2% משווי הדירה}, עלויות שיפוץ הדירה ובאופן כללי אגרות ומיסים, הוצאות על ריבית המשכנתא, פחת ועוד).

לכן, חובה לשמור על החשבוניות של כל פעולה הקשורה לדירה, כגון שיפוץ, תשלום לעורך דין וכד', משום שבעת מכירת דירה החייבת במס, הצגת החשבוניות תפחית את הרווח ואת המס החייב.

עד לפני מספר שנים, הרוב המכריע של מוכרי דירות לא שילמו מס שבח, בעקבות הפטורים הרחבים. אך ב-2014 בוצעה רפורמה משמעותית בתקנות מס השבח, היקף הפטורים צומצם, וישראלים רבים נכנסו לאוכלוסייה החייבת בתשלום מס השבח. השינוי המרכזי ברפורמה: אם בעבר היה אפשר למכור דירה כל 4 שנים ולקבל פטור מלא, כיום חישוב המס כולל מורכבות גדולה יותר, והפטורים פחות גורפים.

במקרה בו התגלה כי אין שבח, רווח הון, לעומת מחיר הקנייה, אין טעם בשימוש בפטור ממס שבח, במיוחד בעקבות העבודה כי ניצול פטור מונע את הזכות לבקשת פטור במכירת דירה נוספת בעתיד.

כיצד מחשבים מס שבח

לפני שמעמידים את הנכס למכירה כדאי לדעת האם אתם מחויבים בתשלום מס, ואם כן, אז דעו כי לשירות הציבור עומד מחשבון מס מטעם רשות המיסים דרכו ניתן לחשב את המס על עסקה העומדת להתבצע או שבוצע על מנת להעריך באופן כללי את המס המשוער. מחשבון מס שבח יחשב עבורכם את תשלום המס הצפוי, כל שעליכם לעשות הוא להזין נתונים שונים אל תוך מחשבון מס שבח כזה או אחר (ניתן למצוא במגוון אתרים) - דוגמת עלות רכישת הנכס, מועד רכישת הנכס, הוצאות על שיפוץ הנכס, דמי תיווך במכירה, פחת על הנכס ועוד מספר פרמטרים שונים - ומיד יתבצע חישוב מס שבח מדויק שיציג בפניכם את גובה תשלום המס אותו תצטרכו לשלם (אם בכלל).

לאחר העסקה, למוכר יש 30 יום מתאריך המכירה על מנת להצהיר בפני רשות המיסים על הנכס הנמכר.

קיימים מספר פטורים רבים בסעיפי החוק נציין כמה מהם:

תנאים לפטורים בדירת מגורים מזכה

דירת מגורים מזכה היא תנאי מקדים לזכאות לפטור מס שבח. על פי ניסוח חוק מס שבח, דירת מגורים מזכה היא דירה שהבנייה שלה הושלמה, הנמצאת בבעלות או בחכירה של 25 שנים ומעלה של אדם פרטי (ולא ישות עסקית),אשר שימשה בשיעור גבוה מ-50% מהשטח שלה לצורך מגורים בארבע השנים שקדמו למכירה (או 80% מהתקופה המחושבת למס שבח)

פטור בעקבות אחזקה של הדירה מעל 18 חודשים

מס שבח ירושה

מכירה של דירה שהתקבלה בירושה מקבלת פטור ממס שבח, אך עם מספר תנאים מרכזיים: על היורש להיות צאצא (בן\בת\נכד\ה) של המוריש, ובנוסף, למוריש לא היתה יותר מדירת מגורים אחת ביום פטירתו, ואם עדיין היה בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה פטור ממס שבח בעת המכירה

פטור כאשר אין תמורה בעסקת המכירה

פטור בעת העברת נכס ללא תמורה מתקיים לרוב בסיטואציות של הענקת דירה במתנה לקרוב משפחה, בהתאם לתנאי החוק. במקרה שכזה, קיים פטור חלקי ממס שבח, כאשר הקונה משלם שליש משיעור המס יש לשים לב: החל מ-2014, הגדרת 'קרוב משפחה' צומצמה, כאשר העברה בין אחים ללא תמורה תוגדר כפטורה ממס שבח רק כאשר הדירה התקבלה בירושה מהוריהם לפני ההעברה. בנוסף, העדכונים בחוק מתייחסים לתקופת הזמן שהמחזיק בדירה התגורר בה מרגע קבלתה. מקבל דירה במתנה ייהנה מפטור ממס שבח במכירה בעתיד, אם התגורר בדירה ברציפות במשך שלוש שנים, או במשך ארבע שנים אך לא באופן קבוע.

תקרה לפטור

בנוסף, הרפורמה במס השבח קובעת תקרה לפטור ממס שבח, העומדת על 4.5 מיליון שקל. כלומר, אם מס השבח המחושב גדול מ-4.5 מיליון שקל, אין פטור על החלק שמעל התקרה.

החזר מס שבח

במשפט קצר: כל אחד ואחת אשר מכר/ה נכס או קרקע בישראל - יכול/ה להיות זכאית להחזר מס שבח. ועכשיו בהרחבה, רק לאחרונה פרסם משרד מבקר המדינה דו"ח המציין כי לא מעט ממוכרי נכסים וזכויות מקרקעין בישראל, לא מימשו (או ידעו על זכותם לממש) את זכויות מס השבח להם הם זכאים, לרבות החזר מס שבח. כל מי שביצע עסקת נדל"ן בהווה או בעבר ולאחר חישוב רטרואקטיבי התגלה כי שילם מס שבח בהיקף גבוה מסכום ההתחייבות - זכאי לקבלת החזר מס שבח בגין הרווח שנוצר ממכירת נכס


· מידע זה אינו מהווה תחליף ליעוץ מקצועי ואינו מהווה המלצה או הנחיה מכל סוג.

משרד רואי חשבון מחול כמאל ולמא - חיפה

32 צפיות0 תגובות

פוסטים אחרונים

הצג הכול

Comments


פתיחת עסק חדש בישראל
bottom of page